전세계약 시 유의사항은 누구나 한 번쯤 겪게 되는 중요한 과정으로, 세심한 확인이 필요한 부분입니다.
2025년 현재는 임대차 신고제와 보증금 보호 제도가 운영되고 있습니다. 전세계약 전후로 필요한 정보를
미리 확인하시기 바랍니다.
전세계약 전 유의사항
전세계약을 준비할 때는 주택의 허가 여부와 주변 전세금 수준 및 임대인의 세금 납부 현황 그리고
중개업소의 등록 상태를 확인하는 과정이 필요합니다.
◆ 건물이 정식으로 허가된 곳인지 확인하기
- 세움터에서 건축물대장을 열람해 건물의 등록 상태를 확인
- 현장에 직접 방문해 벽과 천장 및 바닥 등 상태를 점검하고 이상이 있으면 계약 전 수정 요청
- 허가받지 않은 건물은 전입신고가 어렵거나 주거 보호를 받기 힘들 수 있음
◆ 전세금이 적정한 수준인지 살펴보기
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 시세 확인
- 비슷한 조건의 주택과 비교해 전세금이 과도하게 높지 않은지 확인 필요
- 주변 중개업소 여러 곳에 문의하면 평균 시세를 더 정확히 알 수 있음
◆ 집주인의 세금 납부 현황 확인하기
- 세무서(또는 홈택스)에서 국세를, 주민센터(또는 위택스)에서 지방세 납부 여부확인
- 미납된 금액이 있는 경우 추후 행정 절차가 진행될 수 있으니 사전에 확인
- 2023년 4월 이후에는 집주인 동의 없이 일부 세금 내역을 열람할 수 있음
◆ 공인중개사가 정식 등록된 곳인지 확인하기
- 국가공간정보포털 중개업소의 등록 상태를 조회할 수 있음
- 등록되지 않은 중개업소를 이용하면 계약 문제 발생 시 해결 어려움
전세 계약 시 유의사항
전세 계약 시에는 임대인의 신원과 주택의 등기 내역 그리고 표준계약서 활용 여부를 확인하는 과정이 필요합니다.
◆ 집주인 신원 확인하기
- 등기부등본으로 실제 소유자인지 확인하고, 신분증 진위 여부를 함께 확인
- 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서가 필요함
- 보증금은 반드시 집주인 명의 계좌로 입금
◆ 등기부등본에서 다른 거래 내역 확인하기
- 인터넷등기소 해당 주택의 등록 내역을 조회해 다른 계약이나 재정 약정이 있는지 확인
- 여러 재정 관련 내용이 등록되어 있다면 보증금 보호에 영향을 줄 수 있음
- 다가구주택이라면 다른 세입자의 전입 및 확정일자 현황도 함께 확인
◆ 표준계약서 사용으로 분쟁 예방하기
- 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 표준계약서를 내려받을 수 있음
- 표준계약서에는 세입자 보호를 위한 주요 조항이 포함되어 있음
- 계약 시 '보증금 보호 관련 약정'을 명시하면 안전함
전세 계약 후 유의사항
전세 계약 후에는 임대차 신고와 등기부등본 재확인을 통해 계약 사항과 주택 정보를
정확히 관리하는 과정이 필요합니다.
◆ 임대차 신고하기 (30일 이내)
- '부동산거래신고법'에 따라 계약일로부터 30일 이내 신고해야 함
- 신고는 부동산거래관리시스템(온라인) 또는 주민센터(방문)에서 가능
- 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되어 보증금 보호에 도움이 될 수 있음
◆ 계약 후 권리정보 다시 확인하기
- 잔금을 지급하기 전후로 등기부등본을 다시 열람해 새로운 등록이나 변경된 내용이 없는지 확인
- 계약 후 집 소유자의 재정 내역이 추가되면 보증금 반환에 영향을 줄 수 있음
이사 후 유의사항
이사 후에는 전입신고를 기한 내에 완료하고, 필요에 따라 보증금 보호 제도를 활용해
주거 관련 정보를 관리하는 과정이 필요합니다.
◆ 전입신고 (14일 이내)
- '주민등록법'에 따라 이사 후 14일 이내 전입신고를 해야 함
- 신고 후 다음 날부터 주거 보호 효력이 발생함
- 정부24 또는 주민센터에서 간편하게 신고할 수 있음
◆ 보증금 보호제도 이용하기
- 집주인이 사정상 보증금을 바로 돌려주지 못할 때를 대비해 보호 제도를 활용할 수 있음
- 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 및 SGI서울보증 등 공적 기관에서 신청할 수 있음
- 가입 전 해당 주택의 권리정보와 보호 한도 확인 필요
자주 묻는 질문 (FAQ)
1. 허가받지 않은 건물도 계약이 가능한가요?
→ 전입신고가 어렵고 법적 보호를 받기 힘들 수 있습니다. 건축물대장을 꼭 확인하시기 바랍니다.
2. 세금 납부 현황은 왜 확인해야 하나요?
→ 미납된 금액이 있을 경우 추후 행정 절차로 인해 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다.
3. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
→ 확정일자를 받아야 보증금에 대한 보호가 가능합니다. 임대차 신고 시 자동으로 부여됩니다.
4. 보증금 보호제도는 의무인가요?
→ 의무는 아니지만, 예기치 못한 상황에 대비하기 위해 이용을 권장합니다.
5. 공인중개사 없이 계약해도 되나요?
→ 가능하지만, 문제 발생 시 해결이 어렵습니다. 등록된 중개업소를 통한 계약이 더 안전합니다.
