1 가구 2 주택을 보유하고 있더라도, 그 과정에서 불가피하게 주택 수가 늘어난 경우에는
일반적인 세금 규정과 다르게 적용되는 경우가 있습니다.
이러한 상황에서는 일정 기준을 충족하면 한 채만 보유한 것으로 판단되어 세
부담이 완화될 수 있습니다.
1 가구 2 주택 양도세 비과세요건이란?
1 가구가 두 채의 주택을 보유하면, 보통 먼저 파는 집에 양도세가 부과됩니다.
하지만 새 집을 먼저 마련해 잠시 2 주택이 되거나, 상속·혼인·부모님 부양처럼
불가피한 사유가 있을 때에는 예외가 적용됩니다.
이런 경우 정해진 조건을 충족하면
2 주택이어도 1 주택처럼 인정되어 양도세가 비과세 될 수 있습니다.
첫째는 특별한 사유가 있는지.
둘째는 정해진 기간 안에 매도했는지입니다.
또한 비과세 적용을 위해서는
매도하려는 주택이 1 주택 비과세 요건을 갖추고 있어야 하며,
각 사유에 맞는 매도 기간을 지키는 것이 중요합니다.
일시적으로 2 주택이 된 경우
새 집을 먼저 사고, 기존 집을 나중에 팔면서 잠깐 동안 2 주택이 되는 경우에 해당합니다.
◆ 일반적인 일시적 2 주택(비과세 조건)
◇ 취득 시점 간격
기존 집을 산 뒤 1년 이상 지난 후 새 집을 구입해야 합니다.
◇ 매도 기간
새 집을 구매한 날부터 3년 이내 기존 집을 팔아야 합니다.
◇ 비과세 기본 요건 충족
매도일 기준 기본 1 주택 비과세 요건 가능해야 합니다.
◆ 공공기관·기업 이전으로 인한 일시적 2 주택
수도권의 공공기관 또는 회사가 지방으로 이전할 때,
직원이 새 지역에 집을 구입할 경우
◇ 비과세 조건
- 새 집 구입 후 5년 안에 기존 집을 매도
- 기존 집 취득 후 1년 경과 요건은 면제
- 매도일 기준 1 주택 비과세 요건 충족
※ 이전으로 이사한 경우 기존 집만 5년 안에 팔면 적용
상속으로 인해 2 주택이 된 경우
상속은 본인의 의지와 관계없이 주택이 늘어나기 때문에 별도 기준이 적용됩니다.
◆ '일반주택'을 파는 경우 비과세 가능조건
- 본래 갖고 있던 집 1채와 상속주택 1채 보유 상태
- 본래 집(일반주택)이 비과세 요건을 충족하면 비과세
즉, 상속받은 집이 있어도
원래 갖고 있던 집이 비과세 조건을 갖추면 과세되지 않음
◆ 상속주택이 여러 채일 때 적용 순서
◇ 우선순위
① 보유기간이 가장 긴 주택
② 같은 경우 → 거주기간이 가장 긴 주택
③ 모두 같으면 → 상속 당시 실제 거주한 주택
④ 거주도 없으면 → 기준시가가 가장 높은 주택
◆ 공동상속주택 판단 기준
- 상속지분이 가장 큰 사람
- 지분 동일자 둘 이상 → 실제 거주자
- 거주자 없다면 → 연령이 가장 많은 사람
◆ 상속주택을 먼저 파는 경우
- 원칙은 과세 대상이지만,
해당 상속주택 자체가 1 주택 비과세 요건을 충족하면 비과세 가능
- 부모 부양으로 인해 일시적으로 2 주택이 된 경우
부모님(또는 배우자 부모)이 60세 이상이어서 함께 살기 위해 세대를 합치면 2 주택이 됩니다.
◇ 비과세 조건
- 합가 한 날로부터 10년 안에 먼저 파는 집이 비과세 가능
- 양도하는 주택이 1 주택 비과세 요건을 충족해야 함
- 실제로 부모님을 부양 중이어야 함
- 부모님이 60세 미만이라도
- 중대한 질병으로 합가가 필요한 경우 인정
혼인으로 2 주택이 된 경우
두 사람이 각각 주택 1채씩 갖고 있다가 결혼하면 자연스럽게 2 주택이 됩니다.
◆ 비과세 조건
- 결혼일 기준 10년 안에 매도
- 먼저 파는 주택이 비과세 요건 충족
◆ 추가 포함 상황
무주택자가 1 주택 보유 배우자의 부모(60세 이상)와 함께 살다가 결혼하는 경우
→ 이 경우도 혼인 특례로 인정
농어촌 주택 보유로 2 주택이 된 경우
일반주택을 가진 사람이 농어촌·고향·인구감소지역 또는 미분양 주택을 추가로 구매하는 경우입니다.
이 경우 일반주택을 팔 때 일반주택을 1 주택으로 인정받을 수 있습니다.
◆ 농어촌 주택(조세특례제한법 기준) 조건
- 위치: 읍·면 또는 인구 20만 이하 지역(일부 동 지역 포함)
- 제외: 수도권, 도시지역, 조정지역, 관광단지 등
- 가격: 취득 당시 기준시가 3억 이하(한옥 4억 이하)
- 기간: 2003.8.1 ~ 2025.12.31
※ 일반주택과 같은 읍면·연접 읍면은 제외
◆ 고향 주택 조건
- 인구 20만 이하 ‘고향 소재’
- 가격: 3억 이하(한옥은 4억 이하)
- 기간: 2009.1.1 ~ 2025.12.31
◆ 인구감소지역 주택 조건
◇ 인구감소지역 소재
- 제외: 수도권(일부 제외), 광역시(군 제외)
- 가격: 4억 이하
- 기간: 2024.1.4 ~ 2026.12.31
◆ 준공 후 미분양 주택조건
- 위치: 수도권 외 지역
- 면적: 전용 85㎡ 이하
- 가격: 6억 이하
- 지방자치단체장의 '미분양 확인 도장’ 필요
- 기간: 2024.1.10 ~ 2025.12.31
◆ 기타 농어촌 주택(소득세법 시행령 기준) 조건
- 서울·인천·경기 제외
- 읍 또는 면 소재
- 일반주택을 팔 때 농어촌 주택을 가진 경우 비과세 가능
- 귀농주택은 취득 후 5년 안에 일반주택을 팔아야 적용
※ 보유기간 주의사항
◇ 농어촌·고향주택은
일반주택 먼저 팔아도 비과세는 가능하지만,
해당 농어촌·고향주택을 최소 3년 이상 보유해야 최종 비과세 확정
◇ 보유기간 미충족 시
→ 추후 세금이 다시 계산될 수 있음
