다주택자에게 적용되던 양도소득세 세율 관련 한시적 조정 유예 기간이
종료될 예정입니다.
이에 따라 5월 10일 이후 조정대상지역에 위치한 주택을 양도하는 경우,
관련 세율은 현행 세법에 따라 적용됩니다.
다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제란?
◆ 다주택자 양도소득세 중과는
일정 요건에 해당하는 다주택자가 주택을 양도할 때
일반적인 양도소득세율(기본세율)에
추가 적용 세율을 더해 과세하는 제도입니다.
◆ 이 제도는
주택을 여러 채 보유한 상태에서
조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우
세율을 차등 적용하여 거래 흐름을 조정하기 위한 목적으로 도입되었습니다.
◆ 다만, 주택 거래가 전반적으로 위축되는 흐름이 이어지자
정부는 일정 기간 동안 추가 세율 적용을 유예하는 제도를 운영하고 있습니다.
◆ 이를 '다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제(유예)'라고 하며,
이 기간에는 다주택자라 하더라도 추가 세율을 적용하지 않고
기본세율로만 양도소득세를 계산합니다.
◆ 즉, 다주택자 해당 여부는 그대로 유지되지만
세율 적용 방식만 일반 양도자와 동일하게 적용되는 제도입니다.
다주택자 양도소득세 중과 대상 주택 범위
조정대상지역 주택을 포함해 1세대가 주택이나 입주권을 2개 이상 보유한 경우,
일부 예외를 제외하고 관련 세율 규정이 적용됩니다.
◆ 추가 세율 적용 대상 주택
조정대상지역에 위치한 주택
양도 시점 기준으로 1세대가 보유한 주택 수를 기준으로 판단
◆ 중과 대상이 되는 주택 수 기준
◇ 1세대 2 주택
보유 주택 중 1채 이상이 조정대상지역에 포함된 경우
◇ 1세대 3 주택 이상
조정대상지역 주택 포함 여부와 관계없이 해당
◇ 주택 및 분양권 또는 조합원입주권
주택 수와 입주권·분양권 수를 합산하여
합계가 2 이상인 경우 추가 세율 적용 대상
◆ 주택 수 계산 시 포함되는 것
◇ 다가구주택
구분등기가 가능하고 독립된 거주 구조인 경우
각 호를 각각 1 주택으로 계산
◇ 공동상속주택
원칙적으로 상속지분이 가장 큰 상속인을 기준으로 주택 수 계산
◇ 부동산매매업자의 재고주택
매도 목적의 보유 주택도 주택 수 산정에 포함
◆ 중과 대상에서 제외될 수 있는 대표 사례
- 조정대상지역 외에 위치한 주택
- 요건을 충족한 장기임대주택
- 동일세대원으로부터 상속받은 공동상속주택의 일부 지분
- 일정 요건을 충족한 1세대 1 주택
다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제기간
2026년 5월 9일까지 양도한 주택은 다주택자라도 추가 세율 없이
기본세율이 적용됩니다.
◆ 한시적 추가 세율 적용 배제 기간
2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일
◆ 위 기간 중 주택을 양도하는 경우
다주택자에 해당하더라도
조정대상지역 내 주택이라 하더라도
추가 세율은 적용하지 않음
◆ 이 경우 적용되는 세율
추가 세율 적용 하지 않음
양도소득세 기본세율 적용 됨
◆ 적용 기준 시점
취득 시점이 아닌 '양도일 기준'으로 판단
계약일이 아닌 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날을 기준으로 함
※ 유의할 점
배제되는 것은 추가 세율 적용에 한정되며
장기보유특별공제, 비과세 적용 여부 등은
기존 법령 요건에 따라 별도로 판단합니다.
양도소득세 기본세율
한시적 배제 기간 중에는 일반 양도소득세 기본세율이 적용됩니다.
◆ 2023년 이후 기준
- 과세표준 1,400만 원 이하 → 6%
- 과세표준 5,000만 원 이하 → 15%
- 과세표준 8,800만 원 이하 → 24%
- 과세표준 1억 5천만 원 이하 → 35%
- 과세표준 3억 원 이하 → 38%
- 과세표준 5억 원 이하 → 40%
- 과세표준 10억 원 이하 → 42%
- 과세표준 10억 원 초과 → 45%
※ 실제 산출세액은
과세표준 × 세율 − 누진공제액 방식으로 계산됩니다.
다주택자 양도소득세 중과세율
조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하면 추가 세율이 적용되며,
2026년 5월 9일까지의 양도분은 적용하지 않습니다.
◆ 조정대상지역 주택 양도 시
◇ 2 주택자
기본세율과 20% 포인트
◇ 3 주택 이상
기본세율과 30% 포인트
◆ 보유기간이 짧은 경우(단기간 보유 후 양도)
1년 미만 보유 → 70% 단일세율
1년 이상 2년 미만 보유 → 60% 단일세율
◆ 기타 세율 적용 규정
- 등기 이전 없이 이루어진 양도 → 70%
- 분양권: 1년 미만 보유 → 70%, 1년 이상 보유 → 60%
※ 다만
2022.5.10 ~ 2026.5.9 양도분에 대해서는 위 추가 세율을 적용하지 않습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 한시적 배제 기간에 양도하면 세 부담이 완화되나요?
→ 추가 세율은 적용되지 않지만,
양도차익 규모에 따라 기본세율만으로도 세액이 상당할 수 있습니다.
Q2. 조정대상지역 외 주택도 한시적 배제 대상인가요?
→ 조정대상지역 외 주택은 원래 추가 세율 적용 대상이 아니므로
기본세율이 그대로 적용됩니다.
Q3. 다주택자인 경우에도 주택 수에서 제외되는 주택이 있나요?
→ 장기임대주택, 공동상속주택의 일부 지분 등은
요건에 따라 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다.
Q4. 추가 세율 배제 기간에도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
→ 추가 세율 적용 여부와는 별도로
보유기간 및 거주 요건 충족 여부에 따라 판단합니다.
Q5. 2026년 5월 9일 이후에는 어떻게 되나요?
→ 별도의 제도 연장이나 변경이 없는 경우
추가 세율 적용 규정이 다시 적용됩니다.
