1 가구 2 주택 기준 제외 주택 및 예외요건은 주택을 두 채 보유한 경우에도,
일정한 기준에 따라 주택 수를 다르게 판단할 수 있습니다.
1 가구 2 주택 기준(범위)
1 가구 2 주택이란
한 세대가 국내에 주택을 두 채 보유한 상태를 말합니다.
다만, 단순히 집이 두 채라는 이유만으로
모두 1 가구 2 주택으로 판단하지는 않습니다.
법에서는
주택을 어떤 경위로 취득했는지
어떤 성격의 주택인지
주택 수에서 제외하거나 예외로 볼 수 있는지
를 함께 고려하도록 하고 있습니다.
즉, 주택이 두 채 있더라도
법에서 정한 제외 대상·예외 대상에 해당하면
1 가구 2 주택으로 보지 않을 수 있습니다.
중요한 것은 집이 몇 채인가 보다는
그 집이 주택 수에 포함되는지 여부입니다.
1 가구 2 주택 수 산정 기준
1가구 2 주택 판단은 ‘집의 개수’가 아니라,
각 주택이 법적으로 어떻게 분류되는지를 기준으로 이루어집니다.
◆ 주택 수 계산에서 제외되는 주택
이 유형의 주택은
주택 수 자체에 포함하지 않습니다.
따라서
해당 주택을 보유하고 있더라도
1 가구 2 주택 판단에서 빠지게 됩니다.
<예시>
◆ 양도 당시 기준시가가 일정 금액 이하인 주택
→ 주로 비수도권 또는 읍·면 지역 등
◆ 일정 요건을 충족한 소형 신축주택
◆ 일정 요건을 갖춘 준공 후 미분양주택
이 주택들은 주택 수 계산에서도 제외되고,
양도 시에도 중과세율이 적용되지 않습니다.
주택 수에는 포함되지만 중과세율은 적용하지 않는 주택
이 유형의 주택은
주택 수 계산에는 포함됩니다.
하지만 해당 주택을 양도할 때는
중과세율을 적용하지 않습니다.
<예시>
◆ 취학과 근무 및 질병 요양 등
◆ 불가피한 사유로 취득한 주택
◆ 위와 같은 사유로 취득한 수도권 밖 주택
◆ 소유권 분쟁 등으로 소송이 진행 중인 주택
◆ 양도 당시 기준시가가 낮은 주택
◆ 조정대상지역 지정 전에
계약이 이미 체결된 주택
◆ 법에서 정한 기간 동안
한시적으로 완화가 적용되는 주택
즉, 주택 수는 늘어나지만
세율 판단에서는 완화가 적용되는 구조입니다.
1 가구 2 주택 기준 제외 주택 및 예외조건
주택 수가 일시적이거나 불가피한 사유로 증가한 경우에는, 관련 기준을
충족하면 주택 수 산정 시 예외로 검토될 수 있습니다.
◆ 상속으로 인한 2 주택
가족으로부터 주택을 상속받아 주택이 2채가 된 경우
상속 이전부터 보유하던 주택이 관련 기준을 충족한 상태에서 양도해야 함
※ 상속으로 취득한 주택은 주택 수 산정 시 별도로 구분하여 판단함
◆ 일시적 2 주택
주거 이전 과정에서 기존 주택을 보유한 상태로 새 주택을 먼저 취득한 경우
기존 주택을 취득한 후 일정 기간(1년)이 지난 뒤 새 주택을 취득해야 함
새 주택을 취득한 날부터 정해진 기간(3년) 안에 기존 주택을 양도해야 함
※ 해당 요건을 충족하면 주택 수 판단 시 예외로 고려됨
◆ 혼인으로 인한 2 주택
각각 주택을 보유한 상태에서 혼인으로 하나의 세대를 구성한 경우
혼인으로 인해 일시적으로 주택 수가 증가한 상황
혼인일을 기준으로 일정 기간(10년) 이내에 양도하는 주택을 기준으로 판단함
혼인으로 인한 주택 수 증가는 예외 규정에 따라 검토됨
◆ 동거봉양 합가로 인한 2 주택
일정 연령 이상의 직계존속을 함께 부양하기 위해 세대를 합친 경우
세대 합가로 인해 일시적으로 주택이 2채가 된 상황
합가 한 날을 기준으로 일정 기간(10년) 이내에 먼저 주택을 양도해야 함
동거봉양 목적의 합가는 주택 수 판단 시 예외 적용 대상이 될 수 있음
◆ 장기임대주택 보유에 따른 거주주택 특례
임대 목적의 주택과 실제 거주 중인 주택을 함께 보유한 경우
임대주택은 관련 법령에서 정한 임대 기간 및 등록 기준을 충족해야 함
거주주택은 보유 기간 중 일정 기간(2년) 이상 실제 거주 요건을 갖춰야 함
거주주택 양도 시 주택 수 판단을 단순화하여 적용함
◆ 부득이한 사유로 수도권 밖 주택 취득
근무 여건 변화, 학업, 치료 등 불가피한 사정으로 주거 이전이 필요한 경우
해당 사유로 수도권 외 지역의 주택을 추가로 취득한 상황
사유가 해소된 날부터 일정 기간(3년) 이내 기존 주택을 양도해야 함
불가피한 사유가 인정되면 주택 수 산정 시 예외로 반영됨
1 가구 2 주택 적용 여부 시 유의사항
1. 주택 수와 세율 적용 여부는 주택을 취득한 때가 아니라, 실제로
양도하는 시점을 기준으로 판단합니다.
2. 같은 주택이라도 주택 수 계산에는 포함되지만, 중과세율은
적용되지 않는 경우가 존재합니다.
3. 주택 수에서 아예 제외되는 경우와 주택 수에는 포함되지만 세율만
완화되는 경우는 판단 구조가 다르므로 구분해서 이해해야 합니다.
4. 근무와 취학 및 질병 등 사유는 단순 설명이 아니라 증빙 가능한
자료를 바탕으로 검토됩니다.
5. 주택의 기준시가와 면적 및 소재 지역 등은 취득 시점과 양도 시점이
다를 수 있으므로 적용 시점의 기준을 다시 확인해야 합니다.
6. 일정 기간 이상 보유하거나 거주해야 하는 요건이 있는 경우,
기간 충족 여부가 판단에 영향을 미칩니다.
7. 같은 형태의 주택이라도 개인별 취득 경위와 시점에 따라 적용 여부가
달라질 수 있어 일괄 판단은 어렵습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 집이 두 채면 모두 1 가구 2 주택에 해당하나요?
→ 주택이 두 채라도 취득 경위와 주택의 분류 기준에 따라 1 가구 2 주택으로
보지 않는 경우가 있습니다.
Q2. 1 가구 2주택 여부는 언제 기준으로 판단하나요?
→ 1가구 2주택 여부는 주택을 취득한 시점이 아니라,
양도하는 시점을 기준으로 판단합니다.
Q3. 주택 수 계산에서 빼는 경우와 세금이 덜 붙는 경우는 무엇이 다른가요?
→ 주택 수에서 제외되는 경우와 주택 수에는 포함되지만 세율이 달라지는
경우는 서로 다른 기준으로 검토됩니다.
Q4. 상속이나 혼인, 불가피한 사유로 주택이 늘어난 경우도 1가구 2 주택으로 보나요?
→ 상속·혼인·불가피한 사유로 주택이 늘어난 경우에는, 관련 요건을
충족하면 예외로 판단될 수 있습니다.
Q5. 같은 조건처럼 보여도 적용 결과가 달라질 수 있나요?
→ 주택의 기준시점과 개인별 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있어
단순 비교는 어렵습니다
