장기보유 특별공제율은 부동산을 일정 기간 이상 보유하거나 거주한 경우,
양도소득금액을 계산하는 과정에서 참고되는 기준입니다.
보유기간과 거주기간에 따라 적용 범위와 공제율이 달라질 수 있으므로,
관련 요건을 미리 확인해 두는 것이 도움이 됩니다.
장기보유 특별공제율
장기보유 특별공제율은 부동산을 3년 이상 보유한 경우 관련 법령에 따라
공제율을 산정하는 제도입니다.
◆ 장기보유 특별공제율이란?
부동산을 일정 기간 이상 보유한 후 양도하는 경우,
양도소득금액을 산정하는 과정에서 관련 법령에 따라 일정 비율을
반영하는 기준을 의미함
◇ 적용 대상
보유기간이 3년 이상인 경우부터 적용됨
◇ 적용 방식
보유기간이 길어질수록
법령에서 정한 범위 내에서 공제율이 단계적으로 적용됨
◆ 보유기간에 따른 장기보유 특별공제율(일반 기준)
보유 3년 이상: 6%
이후 매 1년마다 2%씩 증가
보유 15년 이상: 최대 30% 범위 내 적용
◆ 1세대 1 주택의 경우
보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 각각 산정한 후 합산하여 적용
◇ 보유기간 공제율
→보유 3년 이상부터 적용
매년 4%씩 증가
◇ 거주기간 공제율
- 거주 2년 이상부터 적용
- 매년 4%씩 증가
◇ 두 공제율의 합은
→ 관련 법령에서 정한 한도(최대 80%) 범위 내에서 적용
장기보유 특별공제율 대상
장기보유 특별공제율은 과세 대상 자산을 3년 이상 보유한 경우에 적용됩니다.
◆ 적용 대상 자산
- 주택
- 토지
- 건물
- 조합원입주권
(단, 조합원으로부터 직접 취득한 경우는 제외됨)
◆ 보유기간 요건
해당 자산을 취득 후 3년 이상 보유
양도소득세 과세 대상 자산일 것
◆ 장기보유 특별공제가 적용되지 않는 경우
- 등기하지 않은 상태로 주택을 양도한 경우
- 다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 양도하는 경우
- 국외에 소재한 주택을 양도하는 경우
- 보유기간이 3년에 미치지 않는 주택
- 조합원으로부터 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우
장기보유 특별공제 거주기간
거주기간 공제는 1세대 1 주택에 한해 실제 거주 2년 이상인 경우 보유기간 공제율에 합산 적용됩니다.
◆ 거주기간에 따른 공제는 1세대 1 주택에 한해 적용
◆ 보유기간과는 구분하여, 실제 거주한 기간을 기준으로 판단
◆ 거주기간 요건을 충족하는 경우, 보유기간 공제율에 추가로 반영될 수 있음
◆ 거주기간 적용 기준
- 거주기간 2년 이상: 거주기간 공제율 적용 대상
- 거주기간 2년 미만: 거주기간 공제율 적용 대상 아님
- 최종 공제율은 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 합산하여 산정
장기보유 특별공제 계산
장기보유 특별공제액은 양도차익에 보유 및 거주 기간에 따른 공제율을 적용해 산정됩니다.
◆ 기본 계산식
장기보유특별공제액 = (양도가액 − 취득가액 − 필요경비) × 공제율
<계산 예시>
- 양도가액: 8억 원
- 취득가액: 4억 원
- 필요경비: 2천만 원
- 보유기간: 10년
- 거주기간: 8년
- 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우를 가정
① 양도차익 산정
8억 − 4억 − 0.2억 = 3.8억 원
② 공제율 산정 방식
보유기간 10년 → 보유기간 공제율 40%
거주기간 8년 → 거주기간 공제율 32%
합산 공제율: 72%
③ 장기보유특별공제액 계산
8억 × 72% = 약 2억 7,360만 원
④ 공제 반영 후 양도소득금액
8억 − 2.736억 = 약 1억 640만 원
※ 위 예시는 계산 구조를 설명하기 위한 참고 사례이며, 실제 적용 결과는
개인별 상황에 따라 달라질 수 있음
장기보유 특별공제율이란?
장기보유 특별공제율은 부동산의 보유기간과
거주기간을 함께 고려하여 양도소득금액 산정 시
반영되는 기준입니다.
부동산의 보유 형태에 따라 적용되는
공제율은 달라질 수 있습니다.
보유기간에 따라서도 공제율이 달라질 수 있습니다.
실제 거주 여부 역시 공제율 산정 시 고려됩니다.
같은 금액으로 부동산을 양도하더라도 공제 적용
범위는 달라질 수 있습니다.
이는 보유기간과 거주기간의 차이에 따라 결정됩니다.
1세대 1주택의 경우에는 거주기간 요건 충족 여부가 공제율
산정에 참고 요소로 반영됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 보유기간은 어떤 기준으로 계산하나요?
일반적으로 취득일 다음 날부터 양도일까지를 기준으로 계산합니다.
Q2. 상속받은 주택의 보유기간은 어떻게 계산되나요?
장기보유특별공제 적용 시에는 상속개시일부터 양도일까지를 보유기간으로 봅니다.
다만, 다른 세율 적용 기준에서는 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
Q3. 거주기간은 어떤 기준으로 판단하나요?
주민등록 전입일을 기준으로 하되, 실제 거주 사실을 함께 고려하여 판단합니다.
Q4. 보유기간과 거주기간은 각각 따로 계산되나요?
보유기간과 거주기간은 각각 산정하며, 거주기간은 보유기간 범위 내에서만 인정됩니다.
Q5. 장기간 보유했으나 거주기간이 짧은 경우는 어떻게 되나요?
거주기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 거주기간에 따른 공제는 적용되지 않습니다.
