전세 계약 갱신 청구권은 일정한 요건이 갖추어질 경우 기존 임대차 계약을
한 번 더 이어갈 수 있도록 마련된 제도입니다.
이 제도를 활용하면 임차인은 현재 거주 중인 주택에서 추가로 2년 동안
계약을 유지할 수 있는 범위가 주어집니다.
전세 계약갱신청구권 행사방법
전세 계약갱신청구권 행사방법은 정해진 기간 안에 필요한 요건을
갖추어 연장 의사를 밝히는 것이 중요합니다.
◆ 갱신 의사를 분명하게 전달해야 함
단순히 '계속 거주하겠습니다'라고 말하는 것보다
→ 계약을 연장하겠다는 의사를 명확히 밝혀두는 것이 좋습니다.
의사표시가 구체적일수록 추후 오해를 줄일 수 있습니다.
◆ 구두보다는 기록이 남는 방식이 안전함
- 문자메시지
- 카카오톡
- 이메일
- 내용증명 우편
※ 전화 통화만으로 전달할 경우 추후 확인이 어려울 수 있습니다.
◆ 통지 시 함께 기재하면 좋은 내용
- 임대 주택의 주소
- 계약 만료 예정일
- 기존 조건 유지 의사
- 계약 연장 의사 표시
◆ 임대인이 조건 조정을 요청하는 경우
보증금은 기존 금액의 5% 범위 내에서 조정이 가능합니다.
이를 초과하는 인상 요청은 협의가 필요한 사안입니다.
금액 조정은 상호 협의를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.
◆ 임대인이 갱신을 제한할 수 있는 경우
① 임대료를 두 달 이상 납부하지 않은 경우
② 임대인의 동의 없이 제3자에게 다시 임대한 경우
③ 임대인 또는 직계가족이 실제 거주할 계획이 있는 경우
④ 주택을 철거하거나 재정비할 예정인 경우
⑤ 해당 사유가 있다면 계약 연장이 제한될 수 있습니다.
전세 계약갱신청구권 행사 조건
주거 목적의 임대차에서 일정 요건을 충족한 경우에 한해 1회 연장이 가능합니다.
◆ 주거 목적의 임대차여야 함
업무용이 아닌 실제 거주용 주택
◆ 임차인이 계약상 의무를 성실히 이행
① 임대료를 두 달 이상 연체하지 않아야 합니다.
② 임대인의 동의 없이 제 3자에게 다시 임대하는
행위는 제한될 수 있습니다.
③ 계약상 중대한 의무 위반이 없어야 합니다.
◆ 이 권리는 1회만 행사할 수 있음
한 번 행사하면 2년이 연장됩니다.
동일 계약에 대해 다시 사용할 수는 없습니다.
◆ 계약이 정상적으로 종료되는 시점
이미 중도 해지된 경우에는 적용되지 않습니다.
◆ 법에서 인정하는 제한 사유가 없어야 함
임대인의 실거주 예정
재건축·철거 계획
상당한 보상 후 합의한 경우 등
계약갱신청구권 행사시기
계약 만료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전 사이에
연장 의사를 전달하는 것이 필요합니다.
◆ 행사 가능한 기간이 정해져 있음
계약 만료 6개월 전부터
계약 만료 2개월 전까지
◆ 해당 기간을 지나면 행사할 수 없음
자동으로 연장되는 제도가 아닙니다.
정해진 기간 내 의사표시가 필요합니다.
< 예시>
계약 만료일이 2026년 8월 31일이라면
→ 2026년 2월 28일부터 6월 30일 사이에 통지해야 합니다.
◆ 계약서에 기재된 만료일 기준으로 계산
실제 이사 날짜가 아니라
계약서상 종료일이 기준입니다.
◆ 임대인이 먼저 조건 변경을 통지한 경우
행사 기간 내라면 연장 의사를 밝힐 수 있습니다.
임대인의 통지와 무관하게 법에서 정한 기간은 유지됩니다.
전세 계약갱신청구권이란?
전세 계약갱신청구권은 세입자가 기존 계약을 한 번 더 이어서
살 수 있도록 보장해 주는 제도입니다.
2020년 7월 법이 바뀌면서 생긴 제도로, 세입자의 주거 안정을
돕기 위해 마련되었습니다.
이 권리를 사용하면 계약이 2년 더 연장되어, 보통 처음 2년에
추가 2년을 더해 최대 4년까지 거주할 수 있습니다.
다만 자동으로 연장되는 것은 아닙니다.
세입자가 정해진 기간 안에 '계약을 연장하겠습니다'라고
직접 의사를 밝혀야 합니다.
갱신이 이루어질 경우 보증금이나 월세는 기존 금액의 5% 범위 안에서만
조정할 수 있으며, 실제 적용은 계약 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
전세 계약 갱신 시 유의사항
1. 묵시적 갱신은 자동 연장이지만, 계약갱신청구권은
임차인이 직접 행사해야 합니다.
2. 묵시적 갱신이 되면 2년 연장으로 보되, 임차인은 통지 후
3개월이 지나면 계약을 종료할 수 있습니다.
3. 실거주를 이유로 갱신이 제한되려면 실제 거주
목적이 인정되어야 합니다.
4. 실거주 관련 분쟁은 구체적인 상황에 따라 판단이
달라질 수 있습니다.
5. 새 계약서를 작성하지 않아도 기존 확정일자가 있으면
권리는 유지됩니다.
6. 5%를 초과한 인상 요청이 있을 경우 법적 범위를 확인하고
조정 절차를 검토할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 아무 조치 없이 자동으로 2년 연장되나요?
→ 아닙니다. 요건을 갖추어 의사를 밝혀야 합니다.
Q2. 임대인이 먼저 계약 종료 의사를 밝히면 연장이 불가능한가요?
→ 행사 기간 내라면 연장 의사를 표시할 수 있습니다.
Q3. 보증금을 10% 인상해 달라고 요청받으면 어떻게 되나요?
→ 법에서 정한 범위를 초과하는 부분은 협의 대상이 됩니다.
Q4. 두 차례 연장이 가능한가요?
→ 동일 계약에 대해서는 1회만 가능합니다.
Q5. 실거주 예정이라고 안내받은 경우에는 어떻게 되나요?
→ 실제 거주 여부는 구체적 상황에 따라 판단됩니다.
Q6. 문자로 통지해도 유효한가요?
→ 가능합니다. 다만 기록을 보관해 두는 것이 좋습니다.