양도소득세 비과세 요건은 1 가구 1 주택이라 하더라도 보유 기간,
실제 거주 여부 및 취득 당시 지역 여건 등에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
따라서 2년 보유·거주 기준과 관련 예외 사항 및 특례 규정을
함께 살펴보는 것이 필요합니다.
양도소득세 비과세요건 1 가구 1 주택 보유기간요건
일반적으로 2년 이상 보유하고 양도 시 1 주택 요건을 충족하는 경우,
관련 규정에 따라 비과세 적용 대상이 될 수 있습니다.
◆ 기본 원칙
1가구 1 주택 비과세 적용을 위해서는 해당 주택을 2년 이상
보유한 경우에 해당해야 합니다.
보유기간은 일반적으로 취득일부터 양도일까지를 기준으로 산정합니다.
◆ 보유기간 계산 방법
통상적으로는 잔금 지급일(소유권 취득일)부터 양도일까지의
기간을 보유기간으로 봅니다.
최초에 주택이 아니었던 건물을 이후 주거용으로 사용한 경우에는
→ 실제 주거용으로 사용하기 시작한 날부터 보유기간을 계산합니다.
건물의 용도를 주택으로 변경한 경우에는
→ 용도 변경일 이후의 기간을 기준으로 산정합니다.
◆ 적용 기준
◇ 양도일 현재 1 가구가 국내에 주택 1채만 보유한 상태여야 합니다.
◇ 양도 당시 실지거래가액이 12억 원 이하인 경우에는 관련 규정에 따라
비과세 적용 대상이 될 수 있습니다.
◇ 12억 원을 초과하는 경우에는
→ 초과 부분에 대해서만 과세 대상이 될 수 있습니다.
양도소득세 비과세요건 1 가구 1 주택 거주기간요건
취득 당시 조정대상지역이라면 2년 이상 실제 거주 요건이 적용될 수 있습니다.
◆ 적용 대상
주택을 취득할 당시 해당 지역이 조정대상지역이었다면
거주요건이 함께 적용됩니다.
◆ 거주요건 내용
보유기간 중 2년 이상 실제 거주한 경우에 해당돼야 합니다.
단순한 전입신고 여부만으로 판단하지 않고, 실제 거주 여부를
기준으로 판단합니다.
◆ 거주기간 계산 기준
원칙적으로 주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간을 기준으로 계산됩니다.
다만, 주민등록 내용과 실제 거주 사실이 다른 경우에는
→ 실제 거주 사실을 기준으로 판단될 수 있습니다.
※ 유의사항
양도 당시 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되었더라도
→ 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건이 적용될 수 있습니다.
거주기간 요건을 적용하지 않은 경우
일정 요건을 갖춘 경우에는 조정대상지역 주택이라도 거주요건이
적용되지 않을 수 있습니다.
◆ 계약금 지급일 현재 무주택 1 가구
◇ 조정대상지역 지정 공고 이전에
매매계약을 체결하고
→ 계약금을 지급한 사실이 객관적으로 확인되는 경우
◇ 계약금 지급일 현재 무주택 가구인 경우
→ 관련 규정에 따라 거주요건을 적용하지 않을 수 있습니다.
◆ 조정대상지역 내 일정 요건의 임대주택
2019년 12월 16일 이전에
세무서에 사업자 등록을 하고
임대사업자 등록을 완료한 경우
해당 요건을 충족한 임대주택은 거주요건을 적용하지 않는 사례가 있습니다.
다만,
임대의무기간을 충족하지 못한 경우
임대보증금 또는 임대료 인상률이 5%를 초과한 경우에는
→ 예외 적용 대상에서 제외될 수 있습니다.
보유기간 및 거주기간을 적용하지 않은 경우
공익사업, 해외이주 등 일정한 사유에 해당하는 경우에는 관련 규정에 따라
보유·거주 요건이 달리 적용될 수 있습니다.
◆ 공공 또는 민간 임대주택 장기 거주
해당 임대주택에 입주한 날부터 양도일까지
세대 전원이 5년 이상 거주한 경우
(취학이나 근무상 사유 및 질병 치료 등으로 일부 세대원이
일시적으로 거주하지 못한 기간 포함)
◆ 공익사업으로 인한 수용
공익사업 시행으로
국가 또는 지방자치단체에 의해 협의매수 또는 수용되는 경우
→ 관련 규정에 따라 보유 및 거주 요건을 적용하지 않습니다.
◆ 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우
관련 법령에 따라 세대 전원이 해외로 이주하고
출국일 현재 1 주택을 보유하고 있으며,
출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우
→ 요건 적용이 달리 규정될 수 있습니다.
◆ 1년 이상 국외 체류가 필요한 경우
◇ 취학 또는 근무상 사유로
1년 이상 국외 체류가 필요한 경우
◇ 출국일 현재 1 주택 보유
◇ 출국일부터 2년 이내 양도
→ 보유·거주 요건을 별도로 적용하지 않는 규정이 있습니다.
◆ 부득이한 사유로 양도하는 경우
◇ 해당 주택에 1년 이상 거주한 후 양도하는 경우
- 취학
- 근무상 사유
- 질병 치료
- 기타 불가피한 사정
→ 관련 규정에 따라 예외 적용이 가능합니다.
상생임대주택 1세대 1주택 특례
상생임대 요건을 충족하면 거주기간 요건을 충족한 것으로 보아
비과세 적용 대상이 될 수 있습니다.
◆ 적용 전제
양도일 현재 1 가구 1 주택 상태일 것
(일시적 2 주택 등은 별도 요건 충족 시 인정 가능)
◆ 요건
◇ 주택 취득 후 기존 임차인과 이전 임대차계약을 체결했을 것
◇ 이전 임대차계약 기간이 1년 6개월 이상일 것
◇ 상생임대차계약을
- 2021.12.20.~2026.12.31. 기간 중 체결하고
- 실제 임대를 개시할 것
◇ 새로운 임대차계약은
→ 이전 계약 대비 임대보증금 또는 임대료 인상률이 5% 이내일 것
상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것
◆ 효과
위 요건을 충족하는 경우
→ 관련 규정에 따라 거주기간 요건을 충족한 것으로 보아 비과세
적용 대상이 될 수 있습니다.
