최근 일부 지역의 부동산 시장에 과도한 수요와 가격 상승이 이어지자, 정부는 거래 집중 현상을 억제하고 시장 안정을 도모하기 위해 토지거래허가구역을 지정하고 있습니다.
이는 실수요자 중심의 건전한 거래를 활성화시켜 불필요한 가격 상승을 사전에 방지하기 위한 제도적 장치입니다.
토지거래허가구역 확인 방법
토지거래허가구역 확인 방법은 '토지이용규제정보서비스 홈페이지에 확인할 수 있습니다.
✅ 토지거래허가구역 확인 방법 5가지
1. 국토교통부‘토지이용규제정보서비스 홈페이지’이용
- 메인화면에서 ‘토지이용계획 열람’ 클릭.
- 또는 도로명 주소 입력
- 하단에서 ‘토지거래허가구역 여부’ 확인→ “허가구역임”이라는 문구가 있으면 해당 부동산은 허가 대상.
2. 서울시청 홈페이지 → ‘서울시 고시·공고’ 메뉴
- 홈페이지 → 도시계획과 또는 공보 메뉴
<예시> 2025년 3월 19일 서울시 도시계획위원회는 강남·서초·송파·용산 전역을 허가구역으로 지정.
3. 관할 구청에 직접 문의
- 속한 지역의 구청 도시계획과에 전화 또는 방문 문의
4. 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템 홈페이지'에서 확인
- 실거래 내역 중 ‘허가받은 거래’로 표시된 건이 있는 경우 허가구역일 가능성이 높음.
- 참고용으로만 활용하고 반드시 공식 고시문과 병행하여 확인해야 함.
5. 부동산 사무소 확인 후에도 관할 기관의 공식 고시문은 확인 필수
- 부동산 중개사무소에서 허가구역 안내여부를 확인할 수 있지만, 행정기관의 최신자료 확인 필수.
- 반드시 국토부 홈페이지나 구청 고시문을 통해 1차 확인 권장
✅ 확인 시 유의사항
1. 고시일과 적용일을 혼동하지 않도록 주의
<예> 2025년 3월 19일 고시되었더라도 실제 적용은 3월 24일부터
2. 지정 범위는 상황에 따라 변경될 수 있음
3. 해제되거나 확대될 수 있으므로 최신 정보 지속 확인 필요
4. 분양권도 허가 대상이 될 수 있음
5. 신규 분양 단지나 분양권 매매 시에도 허가구역 여부 확인 필수
토지거래 허가 받는 법
토지거래허가구역에서는 주거용 부동산 매수 시 실거주 목적의 사전 허가가 반드시 필요합니다.
1단계: 허가구역 여부 확인
- 국토교통부 '토지이용규제정보서비스' 접속 후 ‘토지거래허가구역 조회’
- 서울시청 또는 해당 자치구 홈페이지의 고시·공고 확인
- 관할 구청(예: 강남구청, 서초구청 등) 도시계획과에 전화 문의
2단계: 거래 전 허가 신청
- 허가구역 내 토지를 거래할 경우 매매 계약 전에 반드시 허가 신청을 해야 합니다.
- 매수인(구매자)이 관할 구청에 다음과 같은 서류를 제출합니다.
<제출서류>
- 토지거래허가 신청서 (구청 양식)
- 토지 이용계획서
- 해당 부동산을 어떤 목적으로, 어떻게 사용할 것인지 구체적으로 작성
- 자금조달계획서
- 매수자금의 출처를 명확히 기재 (금융기관 자금이용 여부 등)
- 신분증 사본
- 기타 필요서류: 주민등록등본·가족관계증명서·임대차계약서(해당 시)
※ 실거주 목적일 경우 “본인 또는 가족이 실제로 입주해 2년 이상 거주할 계획”임을 명확히 밝혀야 합니다.
3단계: 구청 심사
- 관할 구청에서 제출된 서류를 검토하며, 실수요 목적 여부·자금조달의 타당성 등을 종합적으로 판단합니다.
- 필요 시 보완서류를 요청하거나 전화 또는 대면 인터뷰를 진행할 수 있습니다.
4단계: 허가 여부 통지
- 일반적으로 접수일로부터 7일~15일 이내에 허가 여부가 결정됩니다.
- 허가가 승인되면 허가서를 발급받고 그 후에 매매계약을 체결할 수 있습니다.
- 허가가 나지 않을 경우 그 사유가 서면으로 통지되며 보완 또는 이의신청이 가능합니다.
5단계: 허가 후 매매계약 체결
- 허가를 받은 후에야 정식 매매계약서에 서명할 수 있습니다.
- 계약 이후에도 이용계획에 따라 토지를 사용해야 하며, 허가 목적과 다르게 사용할 경우 위법으로 간주될 수 있습니다.
허가구역에서 거래 시 주의사항
1. 허가 없이 체결된 계약은 법적으로 효력이 인정되지 않을 수 있습니다
2. 허가 없이 거래하면 부동산 소유권 이전이 불가능하며 제재를 받을 수 있습니다.
3. 허가 시 제출한 이용계획을 지키지 않으면 법적 조치를 받을 수 있습니다.
4. 실거주 목적 허가를 받고 실제로 거주하지 않으면 허가가 취소될 수 있습니다.
5. 주택은 본인이 직접 거주해야 하며 타인에게 임대할 수 없습니다.
6. 상가는 일부 임대가 가능하지만, 직접 이용 원칙을 반드시 지켜야 합니다.
7. 내국인과 외국인 모두 동일하게 허가를 받아야 합니다.
8. 이번 서울시 지정은 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 적용됩니다.
9. 지정 기간은 필요시 연장될 수 있습니다.
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 부동산 가격의 급격한 상승이나 과도한 관심이 집중되는 지역에서, 시장 질서를 안정적으로 관리하기 위해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 특별한 규제 구역입니다. 이 구역 안에서는 일정 규모 이상의 토지를 매입할 경우, 거래 전 반드시 해당 관청의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 체결된 계약은 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
이 제도는 가격 상승을 목적으로 한 단기 거래나 실거주 목적이 아닌 매입이 반복되는 지역에서, 부동산 거래를 신중하고 공정하게 관리하기 위해 도입되었습니다. 주로 거래량이 갑자기 증가하거나, 가격이 단기간에 급등한 지역, 혹은 실사용보다는 소유에 집중된 거래가 많은 지역이 지정 대상이 됩니다.
2025년 3월에는 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 전역의 아파트 단지가 신규로 허가구역으로 지정되었습니다. 이는 약 2,200개 단지, 40만 세대에 해당하는 규모이며, 주택 수요가 과밀화되는 양상을 보인 지역을 중심으로 지정된 사례입니다. 기존의 압구정·여의도·목동·성수동 등도 시장이 안정될 때까지 허가구역으로 유지됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 세입자가 있는 아파트도 살 수 있나요?
A. 어렵습니다. 직접 거주해야 하므로 임대차 계약이 남아 있으면 허가가 나기 힘듭니다. 다만 계약이 곧 끝나면 예외적으로 허가가 날 수도 있습니다.
Q2. 집이 이미 있어도 다른 집을 살 수 있나요?
A. 가능합니다. 다만 실제 거주 목적이 분명해야 하며, 그 이유를 입증해야 합니다.
Q3. 상가 일부는 임대하고 일부는 직접 써도 되나요?
A. 네, 본인이 일정 부분을 사용하면 나머지 공간은 임대가 가능합니다.
Q4. 토지거래허가구역은 언제 해제되나요?
A. 수급 불균형에 따른 가격 상승이 진정될 때까지 유지되며 명확한 해제 시점은 정해지지 않았습니다.
