확정일자 받는 법은 세입자라면 꼭 알고 있어야 합니다.
보증금을 안전하게 지키려면 확정일자와 전입신고 이 두 가지를 모두 챙기시기 바랍니다.
2025년 기준으로 신청 방법은 훨씬 쉬워졌지만 여전히 놓치기 쉬운 조건이나 주의할 점들이 있습니다.
내 권리를 제대로 지키기 위해서는 확정일자 신청 전에 꼭 필요한 내용들을 정확히 알고 있어야 합니다.
1. 확정일자 받는 법
확정일자 받는 법은 인터넷등기소 및 주민센터 또는 일부지역 전입신고로 신청 가능합니다.
◆ 온라인 신청
▶사이트 접속 및 로그인
- 인터넷등기소 접속
- 상단 메뉴 '신청하기' 클릭
- 전자신청 로그인 → 공동인증서로 본인 인증
▶신청 메뉴 선택
- '확정일자 부여 신청' 메뉴 클릭
▶계약 정보 입력
- 임대인·임차인 정보·계약 날짜·보증금·월세 등 입력
- 주소 검색은 도로명 또는 지번 모두 가능
▶계약서 파일 업로드
- 하나의 파일로 업로드
▶수수료 결제(발급 시)
- 1건당 1,000원 → 카드 결제 진행
▶신청 완료 및 확인
- 마이페이지 → 접수목록 에서 처리 상태 확인
- 완료되면 PDF로 출력 가능
◆ 주민센터 방문 신청
- 임차 주택의 주소지 관할 읍·면·동 행정복지센터
- 임대차계약서 원본(임대인·임차인 서명 또는 도장 포함), 신청자 신분증 등을 지참
- 신청 절차는 민원 창구에서 확정일자 부여 요청 → 날짜 도장 날인 → 계약서 반환
- 수수료는 약 600원(지자체마다 약간 다를 수 있음)
- 처리 시간은 방문 당일 즉시 완료 가능
전입신고 인터넷 방법 필요서류
이사를 한 후 가장 먼저 챙겨야 할 행정 절차 중 하나가 바로 전입신고입니다. 단순한 주소 변경뿐만 아니라 복지 혜택과 자녀의 학교 배정 및 공과금 납부를 비롯한 일상 속의 여러가지 행정 서
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◆ 전입신고 시 자동 확정일자 부여 (일부 지역)
- 적용 대상은 일부 지자체에서만 시행하는 시범제도
- 전입신고 완료 시 확정일자가 자동으로 함께 부여됨
- 자동등록 여부는 지역마다 다르므로 반드시 별도로 확인해야 함
- 자동 등록 여부가 불확실한 경우에 주민센터나 정부24를 통해 직접 신청
2. 확정일자 중요성
보증금을 보호하고 계약 증거 확보 및 법적 권리 발생 기준을 위해 반드시 필요한 절차입니다.
◆ 우선변제권 확보
- 집주인의 집이 경매에 넘어가는 상황이 발생할 수 있음
- 이때 세입자가 확정일자와 전입신고 모두 완료 시
- 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 '우선변제권'이 생김
- 위의 두 절차 중 하나라도 누락되면 권리를 인정받기 어려움
◆ 계약 내용의 법적 증거
- 임대차계약서가 분실되었거나 분쟁 발생 시
- 확정일자가 날인된 계약서는 유일한 '날짜 입증 자료'로 활용됨
◆ 주택임대차보호법상 권리보호 기준일 제공
- 보증금 반환 청구 및 계약 해지 시점 또는 대항력 인정일 등 대부분의 법적 기준은
확정일자 부여일 또는 전입신고일로 정해짐
- 따라서 날짜를 남기지 않으면 법적 보호받기 어려움
3. 확정일자 신청 시 주의사항
1. 계약서 원본과 서명·도장이 반드시 필요하며 없으면 확정일자 신청이 거절될 수 있습니다. 계약서에는 임대인과 임차인의 서명 또는 도장이 모두 포함되어 있어야 하며, 사본이나 사진 파일로는 인정되지 않습니다.
2. 주소와 보증금 및 계약기간 등 필수 항목이 누락되지 않았는지 계약서 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 주소는 동·호수까지 정확히 적혀 있어야 하며, 보증금과 계약기간이 빠지면 확정일자가 무효가 될 수 있습니다.
3. 임대인의 서명 또는 도장이 없으면 일부 주민센터에서 접수 자체가 거절될 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다. 일부 지자체에서는 임차인 서명만 있는 계약서를 받지 않기 때문에, 접수 전에 양측 서명이 모두 있는지 점검해야 합니다.
4. 확정일자만으로는 법적 보호가 불완전하며, 반드시 전입신고까지 함께 해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 확정일자와 전입신고는 주택임대차보호법상 권리를 갖추기 위한 두 가지 필수 조건입니다.
4. 확정일자란?
확정일자는 임대차 계약서에 대해 국가가 공식적으로 '언제 작성된 문서인지'를 확인해 주는 절차를 말합니다. 단순히 날짜를 기재하는 것과는 다르게 행정기관이 직접 날짜를 인증해 줌으로써 계약서에 법적인 효력을 부여하는 중요한 과정입니다. 특히 주택임대차보호법상 세입자의 권리를 보장받기 위해서는 반드시 필요한 절차입니다.
확정일자와 공증을 혼동하는 경우가 종종 있지만, 두 제도는 완전히 다릅니다. 공증은 계약의 내용과 당사자 정보를 모두 검토하고 인증하는 방식이라 절차가 복잡하고 비용이 많이 듭니다. 반면에 확정일자는 계약이 체결된 날짜만을 인증하는 방식으로, 수수료도 600원 정도로 저렴하고 신청 절차도 간단해 누구나 쉽게 받을 수 있습니다.
이 확정일자를 받으려면 반드시 임대차계약서 원본이 필요하며, 단순한 사본이나 사진 파일로는 인정되지 않습니다. 또한 계약서에는 임대인과 임차인의 서명 또는 도장이 포함되어 있어야 하며, 둘 중 하나라도 빠지면 확정일자 부여가 거부될 수 있습니다.
마지막으로 주의할 점은, 확정일자만 받아서는 세입자의 권리가 완전히 보장되지 않는다는 것입니다. 반드시 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 그래야만 주택이 경매에 넘어가는 상황에서도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 법적 권리를 확보할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 계약서 원본 없이 확정일자를 신청할 수 있나요?
→ 아닙니다. 확정일자는 반드시 계약서 원본을 제출해야만 받을 수 있으며, 원본을 토대로 한 스캔본은 가능하지만 단순한 사진 촬영본은 인정되지 않습니다.
Q. 계약서에 도장이 없으면 확정일자 부여가 불가능한가요?
→ 꼭 그렇지는 않습니다. 임대인과 임차인의 자필 서명이 모두 기재되어 있다면 도장이 없어도 확정일자는 유효하게 부여됩니다. 다만, 서명 또는 도장 중 하나는 반드시 있어야 합니다.
Q. 계약 체결일보다 시간이 지난 뒤에 확정일자를 받아도 괜찮은가요?
→ 확정일자는 계약 후 언제든지 받을 수 있지만, 효력은 신청한 날짜를 기준으로 시작되기 때문에 늦게 신청할수록 법적 보호가 지연된다는 점을 유의해야 합니다.
Q. 보증금이 있는 월세 계약도 확정일자를 받아야 하나요?
→ 그렇습니다. 전세뿐만 아니라 보증금이 설정된 월세 계약도 모두 확정일자 대상에 포함됩니다. '월세는 예외'라는 인식은 잘못된 정보입니다.
Q. 확정일자를 부여받은 내역은 어디서 확인할 수 있나요?
→ 정부24의 '나의 민원' 메뉴에서 전자확정일자 발급 내역을 조회할 수 있으며, 가까운 주민센터를 방문해 직접 확인하거나, 해당 확정일자를 처리한 기관에 열람을 요청할 수도 있습니다.
